第049章 特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（下）

　　深海特區(qū)在成立之初的那五年，其實(shí)一直承受著巨大的壓力。

　　而特區(qū)房地產(chǎn)公司當(dāng)初在與劉天就合作開發(fā)東湖麗苑時(shí)，更是提前翻遍了《列寧選集》，找到了一兩句牽強(qiáng)的解釋后，才敢下筆簽合同。

　　要是因?yàn)榉孔訂栴}在香港那邊造成惡劣的群體性事件......

　　好在香港從1953年出現(xiàn)賣樓花之后，已經(jīng)經(jīng)歷二十多年的時(shí)間，買房者早已把可能埋著的雷都給趟出來了。

　　對了，當(dāng)初發(fā)明賣樓花的人，正是被香港人譽(yù)為“紅色資本家”的霍先生。

　　“在香港，地產(chǎn)公司如果想要展開樓花銷售，需要先從工務(wù)司署獲批《預(yù)售樓花同意書》。而工務(wù)司署審批時(shí)主要看兩個(gè)條件：第一，地價(jià)是否全數(shù)支付；第二，開發(fā)商要證明自己有能力支付全部建筑費(fèi)。

　　香港地產(chǎn)商的慣用做法，是拿土地去銀行進(jìn)行抵押。但抵押貸款是有折現(xiàn)率的，這其中的價(jià)差就是地產(chǎn)商需要籌集的項(xiàng)目啟動(dòng)資金。

　　至于項(xiàng)目建筑費(fèi)，最簡單的方式自然是去銀行開一個(gè)信托賬戶，然后往里面存足夠的錢。

　　但當(dāng)初樓花被發(fā)明出來的目的，就是用買房者的錢來支付后期建設(shè)費(fèi)用，從而降低地產(chǎn)開發(fā)商的資金投入。

　　于是這又產(chǎn)生了一個(gè)悖論。香港開發(fā)商的解決辦法，還是去找金融機(jī)構(gòu)幫忙。

　　比如直接向銀行申請建筑按歇貸款，或者委托銀行出具承諾書，還可以找財(cái)務(wù)公司簽署無擔(dān)保貸款合約。

　　總之，工務(wù)司署要確保就算開發(fā)商中途破產(chǎn)，也有新的責(zé)任方出來繼續(xù)接手項(xiàng)目，完成剩余的樓盤建設(shè)任務(wù)。

　　而開發(fā)商被允許銷售樓花之后，預(yù)售所得的資金也不是由他們自己隨意支配，而是會(huì)全部轉(zhuǎn)入其合作律師事務(wù)所開設(shè)一個(gè)專門信托賬戶之中，再由律師事務(wù)所根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)進(jìn)度來分批劃撥費(fèi)用?！?p>　　周陽也沒有賣什么關(guān)子，直接把自己收集到的資料復(fù)述給李明德，聽得對方連連點(diǎn)頭。

　　“香港并不是沒有發(fā)生過巨額購樓款不翼而飛的事情，但最后基本上都會(huì)有銀行來介入托管，購房者拿不到房子的情況比較少見。

　　而且政府也會(huì)根據(jù)最新案例所暴露的漏洞，進(jìn)一步修訂新的預(yù)售樓花同意制度，所以買房者的權(quán)益相對比較有保障?！敝荜栍掷^續(xù)說道。

　　“我們之前的確沒考慮過那么多，要不是周先生今天點(diǎn)出來，將來真有可能釀成大錯(cuò)?！崩蠲鞯禄镜恼蚊舾行赃€是有的，很明白哪些錯(cuò)誤堅(jiān)決不能犯。

　　“敢于任事、勇于擔(dān)當(dāng)、主動(dòng)作為，是一種非常優(yōu)秀的品質(zhì)。但我們也需要避免因?yàn)榭紤]不周，而成為一個(gè)傻大膽。

　　既然香港的地產(chǎn)大鱷們不愿意來，那么你們?yōu)樵O(shè)么就不能主動(dòng)過去？馬經(jīng)理他們的粵港貿(mào)易公司給了我一個(gè)啟發(fā)，你們特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司也完全可以和他們一樣，直接去香港成立一家分公司?！敝荜栍痔崃艘粋€(gè)新建議。

　　“我們倒是想去，但條件不允許??！馬經(jīng)理他們的粵港公司，省里至少撥了200萬港幣下來。

　　我們房管局去年成立時(shí)，市里只批了50萬人民幣，卻要我們建成兩萬平米的宿舍樓。因?yàn)橐蛣⑻炀屠习搴瞎砷_發(fā)商品房，房管局特意成立了特區(qū)地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　但是市里最初同意下?lián)艿?萬人民幣開辦經(jīng)費(fèi)，最后卻因?yàn)樨?cái)政困難而不了了之了，后來還是劉老板借了我們4萬港幣。

　　你是沒去過我們現(xiàn)在的辦公場地，只有一間平房，里面擺了幾張舊辦公桌。一個(gè)財(cái)務(wù)、一個(gè)出納、一個(gè)秘書、兩個(gè)技術(shù)員，我這個(gè)掛著副經(jīng)理的實(shí)際負(fù)責(zé)人，以及掛著總經(jīng)理頭銜，但整天在房管局那邊忙其他事情的老何，整個(gè)公司總共就只有7個(gè)人。

　　以至于好幾位香港老板過來后，一看我們只是這樣一個(gè)草臺(tái)班子，連談都不肯坐下來談，直接扭頭就走。”李明德十分無奈的說道。

　　周陽聽了對方的話之后，臉上悄然展露出了一絲笑意，他早就在這里等著對方叫苦呢！

　　“李經(jīng)理，我想你應(yīng)該也挺好奇，我之前約你說是來談投資，結(jié)果見面后卻給你們各種挑毛病。

　　實(shí)際上我這個(gè)人并沒有惡意，只是喜歡把丑話說在前頭，這樣大家以后合作起來，才會(huì)少許多不必要的矛盾。

　　我今天確實(shí)是來談投資的，但不是投資特區(qū)的某塊地皮，而是想直接投資你們深海特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　你們手里沒有現(xiàn)金并不是問題，實(shí)際上你們公司的名字，就是最值錢的無形資產(chǎn)。資金方面全部由我來承擔(dān)，我出125萬港幣現(xiàn)金，和你們合資在香港開一家地產(chǎn)公司，只要求占股25%。

　　當(dāng)然，這家公司未來的主要業(yè)務(wù)，肯定是在特區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。你們之前找的那些港商，實(shí)力都太弱了，連地價(jià)款都搞不定，等于風(fēng)險(xiǎn)全部都由你們在承擔(dān)。

　　我的想法不一樣，今天來約你見面，肯定是想來賺錢的。但我賺的錢要符合規(guī)矩，香港的范例已經(jīng)擺在那里，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)必須在項(xiàng)目被批準(zhǔn)前付清。

　　這應(yīng)該是特區(qū)政府以后必須堅(jiān)守的一條紅線，畢竟你們現(xiàn)在很缺錢不是嗎？

　　至于條件提高后，還沒有人會(huì)來特區(qū)投資地產(chǎn)的問題，你們也完全不用擔(dān)心，我既然要從公司拿股份，肯定也是要出力的。

　　港城許家不知道你有沒有聽說過，許愛舟前輩是香港最早的船王，他家從六十年代開始，就把家族的主要基業(yè)從航運(yùn)轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)上面。

　　雖然許家的地產(chǎn)公司算不上香港一線華資財(cái)團(tuán)，但他家的資產(chǎn)至少在十億港幣以上，比劉天就之流肯定是要強(qiáng)許多倍。

　　另外還有經(jīng)營著香港唯一一家鋼鐵廠的龐家，我在這兩家人面前都能說上幾句話，邀請他們過來捧場并不困難。

　　而拉客戶其實(shí)和賣房子一樣，首先做出一個(gè)漂亮的樣板間來，后續(xù)再去找其他人談合作才會(huì)更容易！”周陽終于圖窮匕見，表露出了自己的真正目的。

　　在他穿越前，國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上有一個(gè)很流行的詞匯——“抄作業(yè)”。

　　實(shí)際上這個(gè)詞如果用在國內(nèi)的商品房預(yù)售上，簡直非常貼切。深海特區(qū)抄香港房地產(chǎn)的作業(yè)。

　　國內(nèi)一直要到2010年以后，才陸續(xù)有地方政府出臺(tái)預(yù)售商品房的資金監(jiān)管政策。

　　比如像某位偶像的父母，就因?yàn)槭抢腺嚩痪W(wǎng)友聲討。