土地轉(zhuǎn)讓的簽約儀式，簡單而又熱烈。除了九龍倉、瓊樓置業(yè)、深海城建以及特區(qū)政府的代表之外，現(xiàn)場還來了十來位香港記者。
這些記者都是九龍倉付了茶水費(fèi)，特地派專人專車從香港接過來的。相關(guān)的報(bào)道明天就會出現(xiàn)在香港各大報(bào)紙之上，算是為住宅項(xiàng)目進(jìn)行前期的第一輪宣傳。
簽約儀式結(jié)束后，周陽趁著難得能來深海特區(qū)的機(jī)會，借了輛自行車，走馬觀花似的把老縣城逛了一圈。他還隨手拍了不少照片，這些過幾十年后都是珍貴的歷史資料。
吃過特區(qū)安排的招待午宴之后，科曼斯基會代表美林銀行，與特區(qū)領(lǐng)導(dǎo)舉行一場正式的會晤。
周陽懶得去聽那些沒營養(yǎng)的官面話，于是干脆就約上許靖干和李明德，去特區(qū)地產(chǎn)公司的辦公室，探討一下瓊樓置業(yè)接下來的發(fā)展規(guī)劃。
周陽并不準(zhǔn)備把瓊樓置業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)放在住宅項(xiàng)目上，因?yàn)樗軕艨谡叩挠绊懱罅?，存在著極大的不確定性。
當(dāng)然，如果以后有其他地產(chǎn)公司來特區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，瓊樓置業(yè)可以與這次一樣參與合作。而瓊樓置業(yè)自身獨(dú)立發(fā)展的項(xiàng)目，會集中在工業(yè)大廈的開發(fā)建設(shè)之上。
香港地產(chǎn)旺市不僅僅是指住宅樓價(jià)格暴漲，工業(yè)樓宇和寫字樓的租金同樣連年暴漲。
1974年的時(shí)候，香港甲級寫字樓的平均月租為每呎6港幣，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到了18元。也就是說短短六年中，直接暴漲了3倍。
工業(yè)大廈也不逞多讓，1976年時(shí)全港的平均年租才每呎17港幣，現(xiàn)在已經(jīng)升高到了每呎38港幣。
而如果你的工廠是承租在紅磡等市中心的工業(yè)大廈里，那么年租更是高達(dá)每呎75元的天價(jià)。
也正是因?yàn)橄愀鄣姆孔獬杀緦?shí)在太高，在內(nèi)地實(shí)行改革開放之后，香港的大量工廠迅速北移，短短十年之內(nèi)就出現(xiàn)了嚴(yán)重的工業(yè)空心化。
既然香港工廠會大量北遷，那么與香港只有一河之隔的深海市，自然是港商們落腳的最好選擇。
實(shí)際上除了深海特區(qū)之外，其他地方要等到1986年《外資企業(yè)法》出臺之后，才允許大量出現(xiàn)外商獨(dú)資企業(yè)。
特區(qū)現(xiàn)在的工業(yè)用地的平均價(jià)格，是每平米每年25港幣，正好是住宅用地價(jià)格的五分之一左右。
當(dāng)然，工業(yè)用地的承租年限沒有住宅用地那么長，租期一般只有20年，也就說每畝價(jià)格是33萬港幣左右。
這個(gè)價(jià)格按官方匯率折算成人民幣為10萬元一畝，要知道這可是1980年的10萬人民幣，在周陽看來其實(shí)貴到天上去了。
但深海特區(qū)的地價(jià)是對比香港那邊的價(jià)格來自制定的，至少這邊的價(jià)格比香港便宜多了。
“香港大部分的工廠，都是用工在100人以內(nèi)的小企業(yè)，他們只需承租一層甚至半層廠房就夠用了。
因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模太小，所以老板們自己去租土地、蓋廠房是極為不劃算的。這也是香港出現(xiàn)工業(yè)大廈的重要原因，由地產(chǎn)商整棟承建，最后再分層甚至分塊租給不同的企業(yè)。
我們只需照搬香港的成熟模式就行了，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)自籌一部分，其余找銀行貸款。建樓所需的資金改向市民賣樓花，為向香港工廠主們推銷租賃合約?！痹S靖干向李明德介紹道。
他和周陽之前討論過這個(gè)問題，所以許靖干這次來特區(qū)之前，特意搜集了一些關(guān)于香港工業(yè)地產(chǎn)的資料。
“33萬港幣一畝還是太高了，我們可以去和特區(qū)政府商量一下，先把租期縮短到十年。等我們賺錢了之后，再補(bǔ)足剩余十年的租期和租金。
這樣一來，每畝工業(yè)用地只需17萬港幣。而咱們和九龍倉合作的住宅項(xiàng)目，能夠分到的凈利潤大概在700萬港幣左右。
只要樓花賣的順利，這部分預(yù)期收益就可以拿去做銀行抵押打款，至少能貸500萬港幣的現(xiàn)金出來。
如果按照土地抵押率7折來計(jì)算，我們就能撬動1700萬港幣的資金，一次性開發(fā)100畝的工業(yè)用地?！敝荜栆侧枥锱纠驳膱?bào)出了一連串?dāng)?shù)字。
“搬工廠可不比搬家，許多設(shè)備移起來很麻煩的。你們確定香港的老板們，輕易就會大動干戈，把工廠整個(gè)搬到特區(qū)過來？”李明德對于開發(fā)工業(yè)大廈的設(shè)想，還是有幾分懷疑。
“只要我們給出的租金足夠便宜就行了，香港工業(yè)大廈現(xiàn)在的平均租金是每呎每年38港幣，咱們直接把價(jià)格定為香港的零頭——每呎每年只要8港幣，你覺得香港的老板們會不會動心？”許靖干笑著說道。
“這么低？那要多久能收回投資?。俊崩蠲鞯掳欀紗柕?。
“一年，只需租滿一年，就能基本收回全部投資！”許靖干豎起一根手指說道。
“這么快？”李明德吃了一驚，有些難以置信的說道。
“但是咱們想把香港的工廠攬到這邊過來，并不只是租金低就能解決全部問題。還需要為工廠能夠提供足夠的工人，以及在原材料和產(chǎn)品進(jìn)出口通關(guān)、報(bào)稅等諸多環(huán)節(jié)的支持。
所以咱們開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)想可不可行，需要先和特區(qū)政府溝通一下，看看他們能給我們提供多大力度的支持。”周陽也補(bǔ)充說道。
“既然一年的租金就夠興建廠房的全部投資，那么香港企業(yè)即使入駐咱們特區(qū)，它們?yōu)楹尾蛔约航◤S，而要高價(jià)來租我們的廠房呢？”李明德還是有些不解。
“這就涉及到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和邊際成本的問題。比如一個(gè)二三十人的小制衣廠，它可能需要100平米的廠房就夠了。特區(qū)愿意單獨(dú)批給它0.15畝的土地嗎？
就算特區(qū)肯批這么小一塊土地，承建單位接這么小的工程，開出的價(jià)格能與上百畝的大工程一樣優(yōu)惠嗎？
咱們將來建的工業(yè)大廈至少會有5層高，這樣能充分利用土地，而土地的樓面價(jià)自然也就降了下來。
但制衣廠老板總不能把100平米的面積也分五層，實(shí)際只去申請一塊20平米大的土地吧？”許靖干詳細(xì)的解釋道。
“對香港老板來說，特區(qū)的房租如果只有香港的五分之一左右，就已經(jīng)有足夠的吸引力了。更何況特區(qū)的工人工資也要比香港便宜許多，這又能進(jìn)一步降低生產(chǎn)成本。
更何況對于許多小老板來說，他們最需要的是加快資金的周轉(zhuǎn)速度，而不是先把大量現(xiàn)金，壓在建設(shè)廠房這種長期投資上。”周陽又繼續(xù)說道。
在他和許靖干兩人一唱一和之下，李明德很快就被說服了，同意把瓊樓置業(yè)接下來的發(fā)展方向，重點(diǎn)放在特區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上面。